Bedrijfsvastgoed nà corona - 5 inzichten om over na te denken

1. Out of office

Wie voor zijn werk vooral papieren verschuift en op klavieren tikt, bracht de voorbije maanden veel minder tijd door op kantoor. Alles wijst erop dat, na de coronacrisis, het telewerken ingeburgerd zal blijven. Koen Dhont van Kredo Bedrijfsvastgoed: “Telewerken, dat kan betekenen dat medewerkers ofwel van thuis uit werken, ofwel vanuit 'hubs'; denk aan coworking spaces of 'satellietkantoren'” - word al maar gewend aan de nieuwe terminologie. Wie aan uitbreiding toe is, zal voortaan eerder voor een flexibele oplossing kiezen, zoals extra ruimte afhuren ergens in een businesscenter. Koen DHont: “Het hoofdkantoor wordt de plek voor team- en andere vergaderingen, en een ontmoetingsplaats waar werknemers, klanten, leveranciers en partners samenkomen.”
Sommigen zetten wel heel drastisch de bijl erin. Op 26 mei al vertelde Inge Geerdens, zaakvoerster van het rekruteringsbureau CVWarehouse aan De Tijd dat ze haar twee kantoren zal opzeggen. Op regelmatige tijdstippen wil ze haar personeel samenbrengen. “In de zomer buiten, in de winter in een hotel.”

2. Adieu, landschap

Wat gaat er gebeuren met de 'lege zitplaatsen' in de bestaande kantoren? Vroeger wou men zoveel mogelijk mensen samenbrengen op de (duur gehuurde) kantoorvloer, met als resultaat het landschapsbureau. Dat is al enige tijd op zijn retour, maar door corona lijkt nu definitief de zwanenzang ingezet.
In die nieuwe denktrant krijgt het personeel meer ruimte, met als nieuwe standaard 14m² in plaats van 10m² per werknemer, en dit in een goed geventileerde omgeving, wat het algemene welzijn van de medewerkers ten goede komt.

3. Dorps gevoel

Op de lange termijn kan een bedrijf de overtollige kantoorruimte 'omsmeden': van bureaus naar woonruimte bijvoorbeeld. Of dienstverlening. Dat ligt in het verlengde van een bredere trend om pure kantooromgevingen om te vormen tot gemengde locaties, met ook plaats voor horeca, kinderopvang, een strijkatelier, een fitness... Zo kunnen bedrijvensites plekken worden waar het gemeenschapsleven kan gedijen, à la gezellig dorpsplein. Die ontwikkeling is niet per se verre toekomstmuziek: Proximus kondigde recent aan de omvang van zijn hoofdkantoor ruimschoots te zullen halveren (zie kader). Engie gaat dezelfde richting uit, anderen zullen volgen.  Als verschillende functies dicht bij elkaar liggen, vermindert ook het aantal verplaatsingen - dat is dan weer winst voor mobiliteit en het milieu. Koen Dhont: “Wat zich doorzet, of het nu gaat om kantoren, winkels, maakbedrijven of woningen, is het ecologisch bewustzijn. Nieuw opgetrokken gebouwen of herbestemmingen gaan er prat op CO2-neutraal te zijn, of toch minstens een gunstige ecologische voetafdruk te hebben. Het staat goed als huurders hun klanten kunnen zeggen ‘dat ze ecologisch bezig zijn’.” 

4. Show me the money!

Door de coronacrisis (en zeker erna, zodra de steun wordt afgebouwd) vallen de kleinere en zwakkere bedrijven uit de boot en komen panden leeg te staan. Naar alle verwachtingen zal er meer bedrijfsvastgoed op de markt komen. Een groter aanbod betekent doorgaans lagere prijzen. 
Tegelijk staat de rente laag, en al lang. Die twee factoren zijn dus gunstig voor wie die de aankoop van bedrijfsvastgoed overweegt.
Gaat dat blijven duren? Kijken we verder vooruit, dan moet je ook het overheidsbeleid inschatten. Alle overheden, de Europese inbegrepen, pompen momenteel geld in de economie om te voorkomen dat ze kopje onder gaat. Zal ze daar nog mee doorgaan? De verwachting is van wel.
Meer geld in omloop, lokt inflatie uit, en meer inflatie gaat gepaard met een hogere rente. Dan is het uit met het rentefeestje. Meer overheidsuitgaven doen ook de staatsschuld toenemen, en uiteindelijk zal die door iemand betaald moeten worden. Dit voedt de vrees voor een hogere fiscaliteit. Maar dat is een ander verhaal.

5. Wendbaar huren

Op dit ogenblik rekent iedereen op een economisch herstel na de coronacrisis. Maar wanneer en hoe snel dat herstel er komt, blijft in het ongewisse. Daarom lijkt een huurpand voorlopig voorzichtiger dan er een te kopen. Sommige sectoren zijn harder getroffen en hebben de financiële reserves opgesoupeerd. Dan grijp je ook al sneller naar een huurcontract dan naar een koopakte.
Huren biedt het voordeel dat je je wendbaarder blijft. Koen Dhont van Kredo: "Over het algemeen zijn iets grotere kmo's hoe dan ook meer geneigd om te huren dan te kopen. Ze investeren hun geld liever in R&D en in hun corebusiness, dan in baksteen."

"Wat je nu al overal ziet, is dat huurders rond de tafel zitten met eigenaars om te onderhandelen. Over het verlagen van de prijs, over het bedingen van een huurvrije periode, en zelfs over kwijtschelding van de huur. Iedereen springt op die kar en gebruikt het argument van corona om af te pingelen."
Eigenaars-verhuurders zien nog altijd meer heil in een verhuurd commercieel pand dan in een verhuurde woning. De opbrengsten van commercieel vastgoed liggen hoger dan residentieel vastgoed. Daarnaast is een commercieel verhuurcontract ook voor hen flexibeler. De eigenaar kan sneller het contract verbreken als er niet betaald worden, en kan afspraken vastleggen over wie de kostprijs van renovatiewerken draagt of de belasting op onroerend goed betaalt.

Vuistregel tot slot
Koen Dhont van Kredo geeft nog een vuistregel mee: "Richt je een pand in, denk dan niet alleen aan je eigen gebruik, maar ook aan de toekomst. Ik zie veel kantoren en eenmanszaken die zijn ingedeeld met vaste muren. Als je die ruimte wil doorverkopen of verhuren, is dat lastig, want een nieuwe huurder wil doorgaans een open ruimte om van te vertrekken. Dat heeft een weerslag op je vraagprijs. Of anders moet je zelf eerst die gemetselde binnenmuren eruitslaan."

 

Specifiek voor maakbedrijven heeft de grootste trend niets met corona te maken. Het is het tekort aan terreinen. De prijzen van grond zijn gigantisch gestegen. Er zijn wachtlijsten.
Kmo-parken zijn de meest voorkomende oplossing. Die rijzen dan ook als paddestoelen uit de grond. Een ondernemer is bereid iets meer te betalen voor een iets minder groot oppervlakte, maar hoeft dan niet eerst grond te kopen en er dan nog iets op te bouwen.

 

OvernameMarkt.be is de kortste weg tussen overnemers en overlaters

Denk je eraan om je zaak over te laten of te verkopen? Overweeg je een uitbreiding en zoek je daarvoor een nieuw bedrijfspand? OvernameMarkt.be is het platform bij uitstek met een ruim aanbod van bedrijfsovernames en bedrijfsvastgoed.
Op de site Overnamemarkt.be, onder de rubriek bedrijfsvastgoed, vind je de volgende types:
* Winkelruimte
* Horecapanden
* Woningen voor gemengd gebruik
* Kantoren
* Loodsen en magazijnen
* Bedrijfsterreinen
* Industriële gebouwen
* Opbrengsteigendommen

 

Bekijk hier de recentste aanbiedingen op Overnamemarkt, rubriek bedrijfsvastgoed