Ben je op zoek naar een stabiele vastgoedinvestering met een minimum aan zorgen? KMO-units bieden een aantrekkelijk alternatief voor traditionele vastgoedbeleggingen zoals appartementen. Door hun eenvoudige structuur en het potentieel voor stabiele rendementen, winnen ze steeds meer aan populariteit bij investeerders. Wij zetten de ins & outs graag voor je op een rijtje.
Bedrijfsvastgoed
Waarom investeren in een KMO-unit?
1. Minimaal onderhoud, maximaal rendement
KMO-units kenmerken zich door een eenvoudige basisstructuur: vier muren, een dak, een polybetonnen vloer en een sectionale poort. Door het beperkte aantal technische installaties blijven de onderhoudskosten laag. De verhuur gebeurt meestal semi-casco: basisvoorzieningen zoals elektriciteit en verlichting zijn aanwezig, extra's zoals sanitair kunnen als onderhandelingspunt dienen.
2. Gunstige kostenstructuur
Als eigenaar kan je de meeste kosten doorrekenen aan de huurder: onroerende voorheffing, syndicuskosten, verzekeringen en nutsvoorzieningen. Enkel structurele renovaties (zoals dakwerken) blijven ten laste van de eigenaar.
3. Sterke marktpositie
De vraag naar KMO-units tussen 100 en 200 m² blijft aanhoudend sterk, wat bijdraagt aan de waardevastheid van jouw investering, een beperkt leegstandsrisico en stabiele huurinkomsten.
4. Fiscale voordelen
Als btw-plichtige koper kan je mogelijks genieten van belangrijke btw-voordelen:
- Recuperatie van de btw op de aankoopprijs;
- Btw-aftrek op onderhoudskosten en herstellingen.
Waarop moet je letten bij de aankoop van een KMO-unit?
Bij de aankoop van een KMO-unit spelen verschillende factoren een cruciale rol in het succes van jouw investering. Een doordachte locatiekeuze vormt hierbij de basis. Kies bij voorkeur voor een unit met goede bereikbaarheid en vlotte ontsluiting, buiten de drukke stadscentra. Vermijd gebieden met veel leegstand of een oververzadiging aan KMO-units - dit kan immers een negatieve impact hebben op zowel de verhuurbaarheid als de waardevastheid van je investering.
Ook de basisstructuur moet aan bepaalde kwaliteitseisen voldoen. Een degelijke polybetonnen vloer met een draagkracht van minimum 2 ton/m² is essentieel voor diverse bedrijfsactiviteiten. Let ook op de dakconstructie: een privatief dak biedt interessante mogelijkheden voor de installatie van zonnepanelen, wat steeds belangrijker wordt in het kader van duurzaamheid en energiebesparing.
Een moderne unit beschikt idealiter over een vrije hoogte van minimaal 6 meter - dit is inmiddels de nieuwe standaard geworden; hierbij kan ook een mezzanine voorzien worden. De toegang wordt bij voorkeur verzekerd via een elektrische sectionale poort.
Wat nutsvoorzieningen betreft, zijn er eveneens enkele belangrijke aandachtspunten, zoals basisvoorzieningen voor sanitair en een krachtige elektrische aansluiting. De standaard hierbij is meestal 16 Ampère/32 Ampère.
De buitenruimte verdient eveneens jouw aandacht. Voldoende parkeerplaatsen en manoeuvreerruimte zijn belangrijke troeven. Verder: is er een regenput aanwezig, en is deze privatief of gemeenschappelijk? Zijn er lichtstraten aanwezig, eventueel met brandkoepel? Is er hernieuwbare energie aanwezig?
Bedrijfsvastgoed
Beheer en gemeenschappelijke aspecten
Informeer grondig naar de beheersstructuur van het gebouw of complex. Wordt er gewerkt met een syndicus? Dan is het belangrijk te weten welke taken onder hun verantwoordelijkheid vallen en wat de geraamde kostenstructuur is. Deze kosten kunnen doorgaans worden doorgerekend aan de huurder, maar het is belangrijk dit contractueel goed vast te leggen.
Wat zijn de voornaamste financiële overwegingen?
Bij de aankoop van een KMO-unit is een grondige financiële analyse essentieel. Naast de aankoopprijs moet je rekening houden met verschillende bijkomende kosten. Deze omvatten niet alleen de gebruikelijke notariskosten, maar ook specifieke uitgaven zoals aansluitingskosten voor nutsvoorzieningen, de opmaak van het postinterventiedossier (PID) en jouw aandeel in het metingsplan.
Hoe verloopt het aankoopproces?
Het aankoopproces verloopt doorgaans volgens een vaste structuur. Bij ondertekening van de compromis wordt standaard een voorschot gevraagd van ongeveer 10% van de aankoopprijs. Het resterende bedrag en de bijkomende kosten worden betaald volgens een vooraf bepaalde schijvenregeling, gekoppeld aan de voortgang van de bouwwerken:
De grondwaarde uiterlijk bij het verlijden van de notariële akte en dit minus het voorschot;
De constructiewaarde volgens de schijven van oplevering.
Investeer je best via een vennootschap of privé?
De keuze tussen een investering via een vennootschap of als privépersoon vraagt een grondige analyse. Een vennootschapsstructuur biedt verschillende fiscale voordelen: naast de btw-recuperatie op de aankoop kan je ook verkooprechten, notariskosten en financieringskosten fiscaal in mindering brengen. Dit creëert mogelijkheden voor verdere fiscale optimalisatie.
Bij verhuur onder het btw-stelsel zijn er wel enkele belangrijke voorwaarden waar je rekening mee moet houden. De huurder moet btw-plichtig zijn en het gebouw effectief gebruiken voor zijn economische activiteit. Deze keuze voor btw-verhuur moet gezamenlijk door verhuurder en huurder worden gemaakt en geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst.
Het verhuur en beheer van een KMO-unit
Het beheer van een KMO-unit is doorgaans minder arbeidsintensief dan dat van residentieel vastgoed, zoals een appartement. De verhuur verloopt standaard via langetermijncontracten van 9 jaar met een opzegmogelijkheid na elke 3 jaar, en met de mogelijkheid tot jaarlijkse indexatie. Een groot voordeel is dat vrijwel alle kosten kunnen worden doorgerekend aan de huurder, inclusief de onroerende voorheffing en gemeenschappelijke kosten. Enkel structurele kosten, zoals dakherstellingen of investeringen in de oprit, blijven ten laste van de eigenaar.
Als je als eigenaar geen omkijk wil hebben naar het beheer, is het mogelijk om het verhuurproces en het dagelijks beheer uit te besteden aan een makelaar of rentmeester. Zij nemen dan het volledige verhuurproces, de contacten met de huurders, de administratie en de technische opvolging voor hun rekening.
Bedrijfsvastgoed valkuilen ondernemers
Het rendement berekenen van je investering
Bij de berekening van het rendement op een KMO-unit spelen verschillende factoren een rol. Als praktisch voorbeeld: bij een aankoopprijs van € 300.000 kan je doorgaans rekenen op een maandelijkse huurprijs tussen € 1.050 en € 1.100 exclusief btw, wat neerkomt op een brutorendement van ongeveer 4,2% tot 4,4% op jaarbasis. Het uiteindelijke rendement wordt echter beïnvloed door diverse factoren zoals de locatie, het afwerkingsniveau en de actuele marktvraag in de regio.
Op dewaele.com kan je het rendement van je vastgoed heel gemakkelijk berekenen via onze rendementscalculator. Neem zeker een kijkje!
Optimalisatie van je investering
Het basisrendement kan je op verschillende manieren optimaliseren. Een doordacht gebruik van financiële hefbomen, zoals een banklening, kan het rendement op je eigen vermogen aanzienlijk verhogen. Met de huidige rentevoeten blijft dit een interessante optie - bij een financiering van bijvoorbeeld 70% van de aankoopsom kan het rendement op eigen vermogen oplopen tot 7-8%.
Daarnaast zijn er mogelijkheden om het rendement verder te verbeteren door energie-efficiënte investeringen zoals zonnepanelen of warmtepompen, die niet alleen de waarde van jouw unit verhogen maar ook extra inkomsten kunnen genereren. Ook het afsluiten van langere huurcontracten met solide huurders kan bijdragen aan een stabiel rendement op lange termijn.
Conclusie
Een investering in een KMO-unit kan een waardevolle aanvulling zijn op je vastgoedportefeuille. De combinatie van een stabiel rendement, beperkte beheerslasten, interessante fiscale voordelen en de waardevastheid van het vastgoed maakt dit een aantrekkelijke investeringsoptie. Essentieel blijft wel een grondige analyse van de locatie, de technische specificaties en de financiële aspecten. Laat je daarom bijstaan door ervaren professionals om uw investering te optimaliseren en potentiële valkuilen te vermijden.
