Vastgoed is vaak het belangrijkste onderdeel van het bedrijfspatrimonium. Wie denkt aan een overdracht van zijn zaak, doet er goed aan om een andere bestemming voor het pand te overwegen. Die reflex is er vandaag nog te weinig. Want met de ‘betonstop’ die eraan komt, openen zich nieuwe perspectieven.
Ben je bakker, handelaar, winkelier of garagist, vastgoed is altijd belangrijk voor je bedrijf. Het juiste pand met de juiste grootte op de juiste plaats kan zeer bepalend zijn of je zaak succesvol is of niet.
Heb je het ideale pand gevonden, dan stelt zich snel de vraag: kopen of huren? En wat doe je op het einde van de rit? Meeverkopen met de zaak, verkopen als bedrijfsgebouw, of misschien is de plek wel geschikt voor herontwikkeling? Dat laatste kan in tijden van ‘betonstop’ wel eens interessant worden. We spraken met Joris Ockier van het vastgoedkantoor Between Brix.
Is je eigen bedrijfsvastgoed kopen verstandig?
Joris Ockier: “Voor een particulier is dat meestal een eenvoudige vraag: je betaalt beter een lening af dan huur te betalen. Voor een bedrijf ligt dat anders. Het werkkapitaal is sowieso beperkt en je moet je telkens de vraag stellen of je beter investeert in de dingen die je eigenlijke business uitmaken, de ‘machines’ zeg maar, dan in een gebouw. Een bedrijf evolueert ook en de snelle inwisselbaarheid van een pand is belangrijk om vlot te kunnen doorschakelen naar een hoger niveau.”
“Een gebouw kopen kan een middel zijn om bedrijfswinsten veilig te parkeren, de aanwezigheid op langere termijn te verankeren en het gebouw naar eigen behoeften aan te passen.”
“Voor een bedrijf lijkt het me belangrijker het juiste gebouw op de juiste plaats te hebben, eerder dan de juiste financieringsformule. Als het gebouw en zijn ligging cruciaal zijn, wordt de vraag ‘kopen of huren’ ondergeschikt.”
Is gepast bedrijfsvastgoed vandaag makkelijk te vinden?
“Bedrijfsvastgoed is er bij de vleet. Maar gepast bedrijfsvastgoed vinden, dat is een zoektocht. Elk bedrijf is immers specifiek en een gebouw moet aangepast zijn om het voor die zaak bruikbaar te maken. Wie 100 bedienden heeft, kan niet terecht in kantoren die voorzien zijn op 90. En dat merk ik al eens bij de verkoop van een bedrijfspand: het is te klein, te groot, te hoog, te smal, te ver, te dichtbij.”
TWEEDE LEVEN
Vandaar jouw pleidooi voor een tweede leven van een bedrijfssite?
“Juist. Uiteraard zijn veel bedrijfsgebouwen vlot klassiek te verkopen. Wie vandaag een loods heeft van 2000 m² rond Gent, zal daar echt niet lang mee zitten. Maar voor ouder vastgoed, dat minder goed gelegen is en dus moeilijker verkoopbaar is, kan het alternatief zinvol zijn: herbestemming.”
Die andere bestemming zal allicht niet om het even wat zijn?
“Niet zomaar elke reconversie is mogelijk. De krant staat vol met fout lopende reconversies, met een grote in Vilvoorde voorop. Maar er zijn ook heel veel geslaagde herbestemmingen, die oude industrieën tot hippe woonwijken maken of uitgeleefde fabrieken doen herrijzen als een nieuw kmo-park of als fancy loft-appartementen.”
Wat bepaalt of dat makkelijk lukt of niet?
“Ten eerste moet je voor jezelf eerst de rekening maken en een klassieke verkoop afwegen tegen herontwikkeling. De praktijk leert ons dat snel gedacht wordt dat een blokje van 10 appartementen meer opbrengt dan een oude loods. Dat kan, maar dat is niet per se zo. Alles begint bij de juiste inschatting: kan je pand meer opbrengen als projectgrond?”
“Ten tweede moet je kijken wat op die plaats het best verkoopbaar is. Een nieuw kmo-park midden in de villawijk die intussen rond je bedrijf is gegroeid, zal allicht op weinig bijval kunnen rekenen. En een seniorenflat neerplanten ver weg van het centrum zal ook weinig zin hebben. Het is daarom essentieel om met de gemeente te overleggen welke functies waar nodig zijn. Pas als de gemeente overtuigd is dat de geplande reconversie ten goede komt aan de noden van de gemeente maakt een herontwikkeling kans op slagen. Uiteindelijk geeft één instantie zijn zegen over jouw plan: het college van burgemeester en schepenen.”
Is herbestemming tot projectgrond makkelijker te verkopen?
“Projectontwikkeling is, na de crisis van 2007-2012, opnieuw in volle bloei. De vraag naar goede ontwikkelingssites is zeer groot. Dus allen daarheen. Maar projectontwikkelaars zijn in eerste instantie ondernemers. Weet dat je site streng zal gescreend worden op zijn toekomstige verkoopbaarheid. Het is niet omdat jij als grondeigenaar een luxe-seniorie op jouw terrein ziet verschijnen, dat de projectontwikkelaar meteen meestapt in dit verhaal.”
Welke weg dient zo’n herontwikkeling af te leggen?
“Dat hangt ervan af. Past de nieuwe invulling binnen de bestaande bestemming, dan kan de vergunning mogelijks vlot verleend worden. Maar van een autofabriek een winkelcentrum maken kan al eens iets langer duren, zo leren we… Hoe groter de ontwikkeling hoe meer studies er moeten gebeuren: mobiliteit, grondsanering, milieueffectenrapport, archeologisch onderzoek…”
Hoe weet ik nu op voorhand of een herontwikkeling méér zal opbrengen dan een klassieke verkoop als gebouw?
“Laat om te beginnen een schatter de verkoopwaarde bepalen. Die zal de vierkante meters opmeten, de gebouwwaarde inschatten, er nog een paar formules op loslaten en ziedaar de waarde. Maar waarde en verkoopbaarheid zijn twee verschillende zaken. 20.000 m² industriegrond midden in een woonwijk kan de schatter hoog waarderen aan de tarieven van industriegrond, maar de verkoopbaarheid ervan is een andere zaak.”
“Laten we even aannemen dat jouw bestaand gebouw goed verkoopbaar is, dan zal dé bepalende factor zijn welke ontwikkeling mogelijk is. Kunnen er op jouw grond van 5000 m² meer dan 100 flats, dan zal herontwikkeling het pleit met vlag en wimpel winnen. Moet echter de helft een park worden en mag je maximum 2 bouwlagen hoog gaan, dan wordt het lastig om een betere deal in de wacht te slepen.”
REKENSOMMEN MAKEN
Hoe weet ik wat er mag op mijn grond?
“Er zijn twee mogelijkheden. Ofwel legt de gemeente dat vast in verordeningen, ofwel laat de gemeente die deur open en vraagt ze een evenwichtig en stedenbouwkundig verantwoord ontwerp, en dan leg je best een masterplan voor.”
En hoeveel mag je dan rekenen per m2 voor de grond?
“Dat is natuurlijk dé hamvraag. De waarde start bij de verkoopwaarde op de particuliere markt: voor hoeveel wordt een stuk grond in deze regio, in deze straat verkocht? Bij de grondeigenaar bestaat de verleiding om daar te stoppen. Maar dan begint de projectontwikkelaar pas te rekenen. Er is de kost om bestaande gebouwen af te breken, infrastructuur aan te leggen, zoals wegen, riolering, waterhuisbuffering, nutsvoorzieningen… en ook de ondergrond speelt mee: is er vervuiling, moet er archeologisch onderzoek gebeuren? En dan zijn er de ‘verloren’ vierkante meters, zoals groenzone, bufferstroken, publieke parkeerplaatsen…”
Is de vastgoedmarkt nog niet oververhit?
“De twee drivers van de vraag naar vastgoed zijn de bevolkingsgroei en de intrestniveaus.
In steden die groeien, zullen prijzen blijven stijgen. En wat de intrest betreft: een lage intrest betekent meer kopers. Een hoge intrest maakt kopen duurder voor de gebruiker, en maakt voor de investeerder het rendement minder interessant dan andere beleggingen.”
BETONSTOP
We vermoeden dat de zogenaamde ‘betonstop’ ook een invloed op de waarde van grond zal hebben?
“Het woord ‘betonstop’ doet inderdaad vermoeden dat morgen de bouwgrond op zal zijn en dat deze schaarste zich zal vertalen in ofwel torenhoge prijzen ofwel torenhoge gebouwen… Zo’n vaart zal het niet lopen. In strikte zin is de ‘betonstop’ – (te) beknopt samengevat – het vergoeden van eigenaars die niet langer mogen bouwen in bijvoorbeeld woonuitbreidingsgebieden, of het verplaatsen van de zogenaamde bouwrechten van plaats A (buitengebied) naar plaats B (meer centrum-locaties). Het vergoeden van eigenaars die hun bouwrechten verliezen, bestaat overigens ook al vandaag onder de vorm van ‘planschadevergoeding’. Alleen zal die van 80% naar 100% gaan, tenminste wanneer het ontwerp van decreet van 21 juli 2017 ook effectief wet wordt. Zo ver zijn we nog niet.”
“Een mogelijk effect zou kunnen zijn dat in centrumgebieden hoger mag gebouwd worden op basis van nieuwe gemeentelijke verordeningen; dat zal leiden tot een hoger aanbod en dus, misschien, tot een stabilisering van de prijzen.”
“Een ander effect zou kunnen zijn dat de overheid soepeler omgaat met herbestemmingen en dat een binnengebied dat vroeger niet ontwikkelbaar was, dat morgen wel zou kunnen worden… Maar voorlopig is er nog veel ‘zou’ en veel voorwaardelijk.”
De bakker en de beenhouwer worden dan best ook vastgoedspecialist, denk ik dan?
“Daar is inderdaad iets van aan. Veel zelfstandigen hebben een groot deel van hun opbrengsten geïnvesteerd in het vastgoed van hun zaak. In de latere verkoop van de zaak speelt de waardering van het vastgoed een grote rol. En dat kan alle kanten uit: wie ooit in een winkelstraat een topslagerij kocht, zal vandaag misschien vaststellen dat die winkelstraat een stuk van zijn waarde verloren heeft; omgekeerd kan een magazijntje waar nooit grote business in werd gedaan een onverwacht pensioen opleveren.”
Weten ondernemers dat voldoende?
“Het kan al eens aanvoelen als het VTM-programma Rijker dan je denkt. Soms liggen er schatten op zolder, soms ook niet. Een belangrijk aspect dat nogal eens onderschat wordt, is de verhouding tussen de kost van een gebouw en de business die je in dat gebouw kunt doen draaien. Neem nu horecazaken: die zijn soms gelegen in mooie domeinen; maar als het restaurant pakweg 100 couverts aanbiedt, wordt de waarde van het gebouw bepaald door het aantal couverts en niet door het gebouw zelf.”
“De bakker hoeft geen vastgoedspecialist te worden. Alleen raden we ten stelligste aan bij de verkoop van een bedrijfsgebouw alle pistes te bekijken. Klassieke verkoop kan evident zijn, herbestemming een interessant alternatief.”
Joris Ockier is partner bij het Kortrijkse vastgoedkantoor Between Brix, dat bedrijfssites onderzoekt in functie van herontwikkeling en grondeigenaars koppelt aan de juiste projectontwikkelaars. Je kunt hem uitnodigen voor lezingen.
www.betweenbrix.be
Overnamemarkt.be biedt ruimte voor de verkoop of verhuur van bedrijfsvastgoed.
Overnametransacties worden vaak beter haalbaar als vastgoed afzonderlijk wordt verkocht.
www.overnamemarkt.be/nl/bedrijfsvastgoed
