Of het nu gaat over een familiale opvolging, een fusie of een overname, er is altijd één element dat bij alle transacties een doorslaggevende rol speelt, namelijk de prijs. Men kan het eens worden over heel veel rand voorwaarden, maar als partijen het niet eens worden over de prijs, dan zal de transactie niet doorgaan.
De prijs die finaal betaald wordt is doorgaans gebaseerd op een waardering die van de onderneming werd gemaakt. Er zijn verschillende manieren om een onderneming te waarderen, maar een onderdeel van de waarde dat vaak te onvoldoende belicht wordt, is de waarde van het vast actief. Ondernemers kennen de prijs die ze ooit zelf betaald hebben en de boekwaarde van het vast actief, wat het resultaat is van een afschrijving op een aankoopprijs, maar niet in verhouding staat met de actuele marktwaarde.
Onroerend goed heeft de neiging om in marktwaarde te stijgen terwijl de boekwaarde jaarlijks afneemt. Er ontstaat een latente meerwaarde, die vaak niet gekwantificeerd wordt. Machines en uitrusting wordt in de meeste Belgische bedrijven redelijk agressief afgeschreven, terwijl de technische levensduur veel langer is wat betekent dat het verschil met de marktwaarde jaar na jaar groter wordt.
Er is maar één manier om een marktwaarde op een objectieve manier vast te stellen, namelijk door beroep te doen op een onafhankelijke deskundige.
In de praktijk zullen twee deskundigen optreden, één voor de waardering van het onroerend en één voor de waardering van de roerende zaken.
De eerste fase van een waarderingsopdracht is het opstellen van een inventaris. Op die manier worden alle bezittingen van de onderneming in kaart gebracht. In de meeste gevallen zal men kunnen vaststellen dat de onderneming meer bezit dan wat vanuit de boekhouding gekend is. Om fiscale redenen worden sommige aankopen als kosten geboekt en niet als investering en op die manier verdwijnen ze uit het gezichtsveld.
Na de nodige opzoekingen, zal de deskundige een waarde bepalen. In het kader van een overname wordt meestal een marktwaarde bij continuïteit bepaald. Dat betekent dat er wordt vanuit gegaan dat de overnemer de intentie heeft om dezelfde activiteit op dezelfde plaats verder te zetten.
Marktwaarde wordt gedefinieerd als volgt: “Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, voorzichtig en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”
De nuance bij continuïteit, maakt een verschil in de waardering. Wanneer een pand verkocht wordt (bv na stopzetting van een onderneming) dan zijn de potentiële kopers partijen afkomstig uit alle sectoren. De waarde wordt dan bepaald door de polyvalentie van het onroerend goed. Voor gebouwen die specifieke eigenschappen hebben in functie van de activiteit, zal de meerkost zich niet of nauwelijks vertalen in een meerwaarde in een open markt, maar bij een overname zal een overnemer doorgaans wel bereid zijn meer te betalen dan de marktwaarde, omdat de koper dan zonder veel extra kosten onmiddellijk verder kan met de activiteit.
Voor materieel is een determinerende factor in de waarde de resterende (of residuele) technische levensduur. Hoe lang kan een overnemer verder met het machinepark zonder onmiddellijk grote investeringen te moeten doen. Ook hier wordt gekeken naar de marktwaarde bij continuïteit. Voor roerende zaken, maakt dat een groot verschil, omdat dan de waarde wordt bepaald vanuit de assumptie dat de machines ter plaatse blijven. Voor een marktwaarde bij discontinuïteit moet er namelijk rekening gehouden worden met kosten van demontage, transport en montage en bovendien zal een deel van de installatie verloren gaan en opnieuw moeten worden aangekocht (vb sokkels, piping, kablering, ….)
Waarderen vereist een jarenlange ervaring en deskundigheid. Troostwijk-Roux Expertises bezit die deskundigheid en beschikt over gekwalificeerde experten in de verschillende disciplines en kan aldus zowel onroerende en roerende zaken waarderen, wat belangrijk is om te vermijden dat er geen lacunes of overlappingen ontstaan.
Troostwijk-Roux Expertises is in België erkend door alle grootbanken, waardoor haar rapporten ook dienstig kunnen zijn bij de financiering van de transactie. Omdat Troostwijk ook erkend wordt door alle verzekeraars, kan het naast een commerciële waardering ook een waardering aanbieden ten behoeve van de brandverzekering, zodat een overnemer van bij de start de activa van de pas overgenomen onderneming correct kan laten verzekeren.
Naast een zuivere waardering treedt Troostwijk vaak op bij overnames van onroerend goed om vaststellingen te doen over achterstallig onderhoud en de begroting van de kost om dit achterstallig onderhoud éénmalig uit te voeren. Troostwijk heeft zo onder meer Xior geadviseerd bij de overname van 1.200 studentenkamers.
Voor bedrijven met een buitenlands filiaal beschikt Troostwijk over een wereldwijd netwerk, zodat ook de buitenlandse filialen gelijktijdig kunnen gewaardeerd worden.
Als RICS regulated firm staat Troostwijk boven elke vorm van belangen vermenging en kan ze volledig onafhankelijk optreden met het oog op een objectieve waardering.
Ingezonden artikel door :
Luk Van Meenen
RICS registered valuer
CEO Troostwijk-Roux expertises
