Verhuur je een pand voor een beroepsactiviteit, dan mag je – je moet niet – vanaf 1 januari 2019 op de verhuur btw aanrekenen (het zogenaamde ‘optionele btw-stelsel’). Mits aan enkele voorwaarden is voldaan natuurlijk. We leggen het even uit.
Je mag btw aanrekenen op de huur van nieuw opgerichte gebouwen, op voorwaarde dat er geen btw opeisbaar is geworden op de zogenaamde ‘eigenlijk materiële bouwwerken’ voor 1 oktober 2018. Dit wil zeggen dat je die bouwwerken voor 1 oktober 2018 in je btw-aangifte moest opnemen. Materiële werken zijn onder meer het gieten van beton, leggen van stenen,… m.a.w. alle werken waarvoor materialen gebruikt worden. Voor alle andere werken zoals intellectuele handelingen (diensten van landmeters, architecten…) of afbraakwerken of grondwerken (zoals saneringswerken of graafwerken) is deze voorwaarde niet van toepassing.
Ook op ingrijpend gerenoveerde gebouwen mag je btw toepassen. Op voorwaarde dat de kosten van de renovatie minstens 60% van de
verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw uitmaken (excl. btw) of wanneer de bestemming van het gebouw, de aard of de structuur door
de renovatie veranderden.
Je mag eveneens vanaf 1 januari 2019 btw aanrekenen op huurcontracten voor gebouwen die niet nieuw zijn, op voorwaarde dat het gaat
om opslagplaatsen.
Voor elk huurcontract?
Zowel de verhuurder als de huurder moeten btw-plichtig zijn en het gebouw moet gebruikt worden voor economische activiteiten (ook al zijn die activiteiten vrijgesteld van btw). Wordt een gebouw slechts gedeeltelijk professioneel gebruikt, dan is deze regelgeving enkel van toepassing op het professioneel gebruikte deel, op voorwaarde dat het duidelijk te onderscheiden is.
Zowel de huurder als verhuurder moeten duidelijk uitspreken dat ze gebruik willen maken van het optionele stelsel en dit ook zo opnemen in het huurcontract. Buiten deze clausule in het huurcontract hoeft er verder niets te gebeuren.
Onmiddellijk aftrekbaar?
In tegenstelling tot vroeger (waarbij onroerende verhuur slechts bij uitzondering onder het btw-stelsel ressorteerde) kan de verhuurder de btw op de oprichting, verbouwing of de renovatie van het gebouw onmiddellijk en integraal aftrekken. Voor de huurder is het geen extra kost, want die kan de btw aftrekken.
Hoeveel bedraagt de btw-heffing?
De btw wordt berekend op de overeengekomen huurprijs. Deze mag natuurlijk niet afwijken van de geldende marktprijs. Want dan riskeer je oneerlijke concurrentie door abnormaal hoge of lage huurprijzen. Wijkt de huurprijs toch af van de geldende marktprijs, dan gelden
er andere regels om de btw-heffing te bepalen. Meer bepaald, dan wordt het zogenaamde artikel 32 van het Wetboek btw toegepast. Je boekhouder of accountant kan hierover meer uitleg geven.
Is herziening mogelijk?
Een herziening van het btw-aftrek is mogelijk bij leegstand, gehele of gedeeltelijke overdracht of op het einde van een huurovereenkomst. Een herziening kan binnen een periode van 25 jaar na de oprichting. Ze gebeurt per jaar, waarbij elk jaar 1/25 vertegenwoordigt van de verschuldigde btw.
Wat met verhuur op korte termijn?
Een kortetermijnverhuur is een verhuring van maximaal zes maanden. In dat geval wordt altijd btw aangerekend. Behalve als het gaat over de verhuur voor bewoning of als tweede verblijf, voor verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk en verhuur aan organisaties die het gebouw zullen gebruiken voor sociaal-cultureel vrijgestelde activiteiten.
Bron : UNIZO Adviesbriefvoor de zelfstandige ondernemer - november 2018
