Het bedrijfsvastgoed is vaak de belangrijkste activapost van een onderneming.
Vaak gaat het om zeer specifiek vastgoed: Denken we aan een bakkerij - beenhouwerij - winkelpand - horeca - garagebedrijf etc.
Een hoge verkoopwaarde van het pand kan een hinderpaal zijn voor een vlotte bedrijfsoverdracht. De overnamesom overstijgt wellicht de financieringsmogelijkheden van vele kandidaat overnemers.
De bedrijfsovername wordt vaak beter haalbaar indien het bedrijfsvastgoed te huur wordt aangeboden - aan een investeerder of aan de overnemer van de handelszaak.
Vaak zien we dat de handelshuur in het kader van een bedrijfsoverdracht wordt gezien als een uitgestelde betaling van de bedrijfsoverdracht. Dat is geen goed idee. Bekijk beide transacties afzonderlijk: (1) Verkoop van de handelszaak en (2)verhuur van het handelspand.
OPMERKING : Veel kandidaat ondernemers hechten er een groot belang aan dat ze kunnen wonen nabij de zaak. Let er wel op dat (indien aanwezig) de bijbehorende woonst voldoet aan de huidige comfortnormen.
Na de correcte betaling van de overnameprijs voor de handelszaak, komt het erop aan ook de huurgelden correct te innen.
Zorg voor een sluitende handelshuurovereenkomst. Doe hiervoor beroep op uw notaris.
De precieze regels voor een handelshuurovereenkomst worden geregeld door de handelshuurwetgeving. Zo moet een handelshuurovereenkomst minstens 9 jaar duren en heeft de huurder recht op 3 hernieuwingen. De huurder kan de handelshuurovereenkomst aan het einde van elke 3-jarige periode opzeggen. Deze opzegging dient 6 maanden voor zulke 3-jaarsvervaldag te gebeuren (via aangetekende brief of via deurwaarder).
U kan als verhuurder slechts in uitzonderlijke gevallen de handelshuurovereenkomst opzeggen.
Bv om er zelf (opnieuw) een handelszaak uit te baten.
Wat is een correcte huurprijs van een handelspand?
Het rendement van commercieel vastgoed bedraagt 5 tot 7 procent, zo blijkt uit de meeste vastgoedonderzoeken. Op de woningmarkt blijft die opbrengst meestal beperkt tot zo'n 2 tot 4 procent. Daarnaast is een commercieel verhuurcontract veel flexibeler. Je kan als verhuurder sneller het contract verbreken bij niet-betaling én kan bovendien bepaalde afspraken vastleggen over wie de kostprijs van eventuele renovatiewerken moet dragen of wie de belasting op onroerend goed zal moeten betalen. In beide gevallen kan je als verhuurder eigenaar, mits onderling akkoord uiteraard, deze onkosten doorschuiven naar de huurder.
Wat bij faillissement van uw overnemer (huurder)?
Het faillissement van de huurder van een handelshuurovereenkomst betekent niet automatisch het einde ervan. De curator kan namelijk beslissen om de voorraden uit te verkopen of zelf op zoek te gaan naar een overnemer van de handelszaak.
Wat met eventuele huurachterstallen ?
Dien zeker tijdig een schuldvordering in !
Als verhuurder van een handelspand beschikt u over een "voorrecht van de onbetaalde verhuurder" Uit de opbrengst van de verkoop van de inboedel zal de curator uw vordering als onbetaalde verhuurder uitbetalen voor alle andere schuldeisers zonder voorrecht. Uiteraard is dit voorrecht enkel effectief indien de opbrengst van de inboedel van de handelszaak volstaat.
Anderzijds is het gebruikelijk dat er bij het begin van de handelshuurovereenkomst een waarborgsom wordt bedongen onder vorm van een geblokkeerde bankrekening of een bankgarantie.
Denk eraan : Het traject van een bedrijfsoverdracht duurt altijd langer dan verwacht .
Spreek met personen die je vertrouwt over het verkopen van je bedrijf. Denk aan je partner, accountant, andere ondernemers óf een overname adviseur. Zodra je verkoopplannen concreet zijn, kan je kiezen om zelf de zaken op te pakken óf een traject uit te besteden. In beide gevallen helpt Overnamemarkt je graag verder.
Bekijk op overnamemarkt.be ons aanbod in de rubriek Bedrijfsovernames en afzonderlijke rubriek Bedrijfsvastgoed voor het actueel aanbod (te koop of te huur)
We herhalen onze tip : Overweeg de verkoop van je handelszaak en verhuur van het bedrijfspand als 2 afzonderlijke transacties. Hierdoor kan je bedrijf namelijk makkelijker overgenomen worden en haal je wellicht een betere totaalprijs.
Lees ook : https://www.overnamemarkt.be/nl/adviesopmaat
UNIZO Bedrijfsoverdracht: Advies op maat voor overlaters van een kleine onderneming.
Ga voor professioneel en betaalbaar advies bij het overlaten van uw onderneming. Op maat van zelfstandige ondernemers.
Ontvang iedere maand nieuwe tips en advies
Contacteer:
.jpg)
Guido Seghers
Manager NV Overnamemarkt
Willebroekkaai 37:
1000 Brussel
02 212 25 82
0495 59 81 19
