Het bedrijfsvastgoed is vaak de belangrijkste activapost van een onderneming.
De bedrijfsovername wordt vaak beter haalbaar indien het bedrijfsvastgoed afzonderlijk wordt verkocht (aan investeerder) of afzonderlijk te huur wordt aangeboden.
Ook indien overname van de handelszaak niet haalbaar blijkt, blijft het bedrijfsvastgoed een vaste waarde (eventueel met een andere bestemming).
Investeerders in bedrijfsvastgoed of opbrengsteigendommen berekenen de (potentiële) jaarlijkse huurprijs versus totale investeringsprijs om zo eenvoudig het bruto aanvangsrendement te kennen.
Onder de rubriek bedrijfsvastgoed op Overnamemarkt vindt u volgende types :
- Industriële gebouwen
- Kantoren
- Loodsen en magazijnen
- Opbrengsteigendommen
- Winkelruimte
- Woningen voor gemengd gebruik
- Bedrijfsterreinen
- Horecapand
Bekijk het eens door de ogen van de vastgoed-investeerder
Commercieel vastgoed - winkels, kantoren en bedrijfsruimtes- , bieden vaak een aantrekkelijker rendement dan residentieel vastgoed. - huizen appartementen.
Wat zijn de zaken waarop een vastgoed-investeerder zal letten als hij commercieel vastgoed wil verwerven ?
Een succesvolle commerciële activiteit zal - ook op lange termijn - de beste garantie bieden op weerkerende inkomsten nl. correct betaalde huurgelden (geen huurachterstallen).
De eigenaar rekent op minder werk met een verhuurd commercieel pand dan met een verhuurde woning. Huurders van goed gelegen commerciële panden doen er namelijk alles aan om zolang mogelijk in het pand te kunnen blijven, kwestie van het opgebouwde klantenbestand niet te verliezen. Er is dan ook minder rotatie in huurders van commercieel vastgoed dan in huurders van residentieel vastgoed. Dat betekent minder beheerskosten en minder tijdverlies.
De opbrengsten van commercieel vastgoed liggen gemiddeld op 5 tot 7 procent, zo blijkt uit de meeste vastgoedonderzoeken. Op de woningmarkt blijft die opbrengst meestal beperkt tot zo'n 2 tot 4 procent. Daarnaast is een commercieel verhuurcontract natuurlijk ook flexibeler. De eigenaar kan sneller het contract verbreken bij niet-betaling én kan bovendien bepaalde afspraken vastleggen over wie de kostprijs van renovatiewerken moet dragen of wie de belasting op onroerend goed zal moeten betalen. In beide gevallen kan de eigenaar, mits onderling akkoord uiteraard, deze onkosten doorschuiven naar de huurder.
Waar zal de vastgoed-investeerder belang aan hechten bij de selectie van een concrete investering in een commercieel pand?
1. De locatie
Een goede investering in bedrijfsvastgoed begint met een goede selectie van de locatie. Inderdaad, locatie is heel erg bepalend voor de uiteindelijke opbrengsten van een commercieel pand of lokaal. Bovendien hangt de perfecte locatie ook sterk af van de activiteit waarvoor het pand gebruikt zal worden.
De meest winstgevende locaties zijn deze gesitueerd langs grote commerciële assen in of rond de stad en deze rond drukbezochte pleinen in de stad. Een commercieel lokaal dat net op de hoek ligt van twee drukke winkelstraten, is bijvoorbeeld veel meer waard dan een pand dat 50 meter verderop in één van de twee winkelstraten ligt.
Onthoud wel dat buitenkansjes in commercieel vastgoed zelden zijn, en dan zeker als het over winkelpanden gaat. Omdat de opbrengsten van een winkelpand op een toplocatie goed te voorspellen zijn zal een investering in dergelijk pand z'n waarde goed behouden, en zal de kans op leegstand klein zijn.
2. Handelspand "leeg" aankopen of met een bepaalde activiteit erin aanwezig?
Een bedrijfspand kopen waar reeds een activiteit in aanwezig is zou de opbrengsten voorspelbaarder moeten maken. De huurder kan z'n omzetcijfers voorleggen en dat geeft de investeerder een zekere garantie op huurinkomsten voor de toekomst. Bovendien is er geen tijd en geld te verliezen in de zoektocht naar een geschikte huurder (wat voor een bedrijfspand vaak een langer proces kan zijn dan voor residentieel vastgoed).
Commercieel vastgoed zonder dat daar een huurder in aanwezig is maakt het moeilijk om een goede inschatting te maken van de te verwachten huuropbrengsten. Dat is geen nattevingerwerk. Een vastgoedexpert kent de marktprijzen voor een dergelijk lokaal op de gekozen locatie.
3. Een gepast huurcontract opstellen
Hou er rekening mee dat voor de verschillende types van bedrijfsactiviteiten er verschillende mogelijke huurcontracten zijn. Voor kleinhandelsactiviteiten kan enkel een 'handelshuurovereenkomst' worden opgesteld, voor kantoren, groothandel en productie wordt vaak een 'huurovereenkomst naar gemeen recht' opgesteld of mogelijk geen huurovereenkomst maar een 'terbeschikkingstelling' (onderworpen aan BTW).
Denk eraan dat deze contracten veel meer vrijheid bieden dan woningverhuurcontracten. Afwijkende afspraken over onderhoudskosten, het uitvoeren van grote werken, het betalen van de belastingen op onroerend goed enz. zijn mogelijk bij de verhuur van commercieel vastgoed.
4. Rol van de vastgoedexpert
Een expert in commercieel of bedrijfsvastgoed wordt men enkel door ervaring. Om te voorkomen dat u veel geld verliest met de aankoop van het verkeerde pand of dat u teveel betaalt voor het juiste pand schakelt u daarom best de hulp van een vertrouwde vastgoedmakelaar in. Die zal u kunnen helpen met al uw vragen over wet- en regelgeving, mogelijke opbrengsten en te verwachten kosten of risico's.
Op overnamemarkt.be rubriek Overnamebegeleiders vindt u ook een selectie van van vastgoedmakelaars met specialisatie in bedrijfsvastgoed en overname handelszaken.
Zie rubriek bedrijfsvastgoed voor het actueel aanbod (te koop of te huur)
