Verhuren is een makkelijke manier om een extra cent opzij te zetten. Zeker voor investeerders in een parkeergarage of autostaanplaats: een stabiel huurinkomen met weinig administratieve rompslomp. Maar rendeert zo’n parkeerplek wel voldoende? Wat als je ze later opnieuw wil verkopen? Levert je investering dan een meerwaarde op? We zetten alles voor je op een rij.
Waar vind je de perfecte parkeerplek?
De voorbije tien jaar was de vraag naar garageboxen en autostaanplaatsen veel groter dan het aanbod. Zeker in steden als Brussel, Antwerpen en Gent zijn parkeerplekken populair. Dat komt door het parkeerbeleid: stadsbewoners betalen steeds meer voor een bewonerskaart die hen niet de minste garantie biedt op een parkeerplaats in de buurt. Ook aan de kust doet de verhuur van parkeerplekken het goed. Fervente kustgangers toeren namelijk niet graag elk weekend een halfuur rond voor ze hun wagen kwijt kunnen. De prijzen liggen er vaak hoog: in Knokke betaal je soms tot wel 80.000 euro voor een parkeergarage.
Welke factoren bepalen de prijs?
Al moet je dergelijke prijzen met een korrel zout nemen. ‘Zelfs aan de kust is de prijs enorm afhankelijk van de exacte locatie’, aldus Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van de vastgoedgroep Dewaele. En er zijn nog meer factoren die mee de prijs bepalen. Gaat het bijvoorbeeld over een binnen- of buitenstaanplaats? Maakt de parkeerplek deel uit van een nieuwbouwcomplex? Bevindt de parkeergarage zich in een beveiligd gebouw of niet? ‘Behalve de ligging wordt de prijs van gesloten garageboxen mee beïnvloed door de oppervlakte én door de aanwezigheid van een automatische poort’, zegt Peggy Verzele, van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB).
De voordelen van je investering
Zo’n garagebox of autostaanplaats op een goede ligging genereert een stabiel inkomen. Bovendien heb je veel minder budget nodig dan wanneer je een tweede woning of appartement koopt - en ook een beperkte administratie.
Gemiddeld ligt het huurrendement van een autostaanplaats of garagebox tussen de 3,5-4,5%, wat dus doorgaans hoger is dan het rendement bij de aankoop van een woning of appartement. Als deze dan nog eens gelegen is in een centrumstad, mag men in de meeste gevallen nog rekenen op een mooie meerwaarde bij een latere verkoop.
Gezien de enorme vraag raken parkeerplaatsen nog altijd snel verhuurd, terwijl de kans op wanbetalers klein is. Ook het risico op schade aan de verhuurde box is gering en onderhoudskosten zijn er bijna niet.
De huur van een parkeerplaats valt niet onder de woninghuurwet, maar onder het algemeen huurrecht. Als eigenaar-verhuurder heb je meer vrijheid om de afspraken naar je hand te zetten. Zo is het perfect mogelijk om huurcontracten af te sluiten voor bepaalde duur (bijvoorbeeld voor een jaar) en een voorafbetaling te vragen van de huur voor dat volledige jaar. Sluit je een overeenkomst voor onbepaalde duur? Dan geldt een korte opzeggingstermijn van één maand. Als de huurder z’n huurgeld niet betaalt, kun je hem redelijk eenvoudig ‘de deur wijzen’.
Je kunt de huurovereenkomst afsluiten zonder formaliteiten. Het kan zelfs mondeling, al is het aangeraden om toch iets op papier te zetten. In een huurovereenkomst kun je bijvoorbeeld het verbod opnemen om de garage te gebruiken als opslagplaats voor hinderlijke of gevaarlijke stoffen. En zonder schriftelijke huurovereenkomst is het moeilijker te bewijzen dat er een jaarlijkse indexaanpassing is afgesproken. Let wel: als je een schriftelijke huurovereenkomst aangaat, moet je ze ook laten registreren.
Zijn er ook risico’s?
Verkopers hameren er al eens op dat de vraag naar parkeermogelijkheid altijd groot zal zijn wanneer je een garage koopt in de buurt van een winkelcentrum, station of kantoorgebouw. Maar als een nieuw winkelcentrum niet van de grond komt, ben je eraan voor de moeite. Het komt er dus op aan de huidige én de toekomstige parkeerbehoefte goed in te schatten, wat niet eenvoudig is.
Volgende risico’s houd je best in je achterhoofd:
De vraag kan altijd kelderen door omstandigheden die je niet in de hand hebt.
De kans dat de prijzen de komende jaren nog fors zullen stijgen, is klein. Dat komt omdat de mentaliteit veranderd is: auto’s zijn minder populair geworden. Voor jongeren hoeft die wagen niet meer meteen zodra ze achttien zijn en ook gezinnen verkiezen de fiets, vooral in drukke stadscentra. Voor nieuwe projecten geldt bovendien dat de ontwikkelaars voldoende parkeermogelijkheid in het gebouw zelf voorzien.
Volgens Filip Dewaele is een garagebox op langere termijn in ieder geval een veiligere investering dan een autostaanplaats. De reden? Een garagebox is multi-inzetbaar. ‘In nieuwbouwprojecten wordt de woonruimte steeds kleiner. Er is vaak geen bergruimte meer. Mensen benutten een garagebox als veilige opbergruimte of als stockageruimte voor hun fietsen en dergelijke.’
Wat zegt de fiscus?
Nog een belangrijke bedenking: op de huur die je voor je garagebox of autostaanplaats vraagt, betaal je zelf ook belastingen. In je belastingaangifte moet je sowieso het kadastraal inkomen opgeven, of je je garage nu verhuurt of niet. Dat kadastraal inkomen dient tevens als basis om de onroerende voorheffing te berekenen.
Als je de autostaanplaats of de garage verhuurt, dan moet je daarvan ook aangifte doen in de personenbelasting. Er zijn twee mogelijke situaties:
Je verhuurt ze aan een privépersoon. In dat geval word je belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) vermenigvuldigd met 40%. Is je kadastraal inkomen 80 euro, dan word je belast op 80 x 2,0915 x 1,40 of op 213,74 euro. Je mag echter wel de intresten voor je lening aftrekken - op voorwaarde dat de lening werd aangegaan om de garage te kopen.
Je verhuurt de garage aan een bedrijf of aan een ondernemer die de huur geheel of gedeeltelijk inbrengt als beroepskosten. Dan moet je het KI én de totale bruto huurinkomsten aangeven. De fiscus brengt op dat totale jaarlijkse huurinkomen automatisch 40% in mindering als forfaitaire kostenaftrek, met een maximum gelijk aan ⅔ x KI x revalorisatiecoëfficiënt. Wil je je autostaanplaats later opnieuw verkopen? Dan is er geen belasting verschuldigd op de meerwaarde, tenzij je de staanplaats binnen de vijf jaar verkoopt. In dat geval betaal je immers een belasting van 16,5% op de gerealiseerde meerwaarde.
Tot slot ben je als (particuliere) verhuurder van een garagebox of autostaanplaats in principe btw-plichtig. Normaal moet je dus bovenop de huurprijs 21% btw aanrekenen. Ben je als particulier niet btw-plichtig in het kader van een andere economische activiteit en overstijgen je jaarlijkse huurinkomsten (van de garage) niet de grens van 25.000,00 EUR (excl. btw), dan kan je opteren voor de vrijstellingsregeling. Je zal nog steeds een btw-nummer moeten aanvragen, maar je kan wel een vrijstelling genieten voor de meeste andere btw-verplichtingen (zoals het aanrekenen van btw bovenop de huurprijs) omdat dergelijke verhuringen vallen onder "normaal beheer van je patrimonium". Evenzeer kan een btw-plichtige professioneel (die dus reeds beschikt over een btw-nummer in het kader van zijn/haar ondernemingsactiviteit(en)) eveneens opteren voor voornoemde vrijstelling, mits zijn/haar globale jaarlijkse omzet het plafond van 25.000,00 EUR (excl. btw) niet overstijgt.
Is de verhuur van de garage/garagebox en/of autostaanplaats gekoppeld aan de verhuur van een ander onroerend goed (zoals bijvoorbeeld een kantoor,...), moet er eveneens geen btw worden aangerekend.
