Bij de overname van een zaak komt heel wat kijken. Zo is er de waardebepaling van de over te nemen onderneming, de financiering, de nodige vergunningen, het personeel,...
Dit artikel geeft antwoorden op 10 veelgestelde vragen bij de overname van een zaak.
Bekijk hier + 500 over te nemen bedrijven op Overnamemarkt.be
Bekijk ook de video met het overzicht van de voordelen om een zaak te starten via een bedrijfsovername
Bekijk hier begeleidingstraject Advies op maat voor KOPERS van een kleine onderneming
1. Hoe de waarde van de over te nemen zaak bepalen?
De waarde van een zaak bepalen bij overname is een complexe aangelegenheid. De prijs van een onderneming is het resultaat van vraag en aanbod. Hij wordt bepaald door omstandigheden op de markt, door subjectieve motieven van u en de verkoper, en door onderhandelingstalent.
Voor het schatten van de waarde van een onderneming bestaan er verschillende methodes. Hieronder een kort overzicht van de 3 meest voorkomende methodes.
De substantiële methode.
Wat is de waarde van de materiële en immateriële activa van de zaak die u wenst over te nemen? Is er voor deze activa een markt of moet de waardebepaling in functie van de gebruikswaarde gebeuren? Zijn de mogelijke risico’s van de onderneming waardeerbaar (bijvoorbeeld hangende geschillen, …)? Het antwoord op al deze vragen leidt tot de vaststelling van de intrinsieke waarde van de onderneming.
De intrinsieke waarde van een onderneming is in principe gelijk aan het netto-actief van de onderneming. Ze wordt berekend door de som te maken van alle activa (gewaardeerd tegen de respectieve vervangingsprijzen d.i. niet hetzelfde als de nieuwwaarde) onder aftrek van de waarde van de schulden en voorzieningen.
De economische methodes.
Welke inkomstenstroom (winsten, cashflows) kan de onderneming genereren? Welk risicoprofiel (= graad van zekerheid) is er aan deze stromen verbonden? Een combinatie van deze elementen leidt tot de economische waarde van de onderneming.
De economische waarde van een onderneming is gelijk aan de huidige of geactualiseerde waarde van alle in de toekomst te verwachten inkomsten (in het Engels : discounted cashflows of DCF).
Het contant maken gebeurt tegen een actualisatievoet die bepaald wordt op basis van het risicoprofiel van de in de toekomst te verwachten inkomsten.
De marktmethodes.
Kan men een indicatie verkrijgen van de waarde van de onderneming door deze te vergelijken met overnametransacties van andere ondernemingen?
De waardering van de onderneming volgens de marktmethode wordt bepaald door enkele kerncijfers van de onderneming te vergelijken met dezelfde kerncijfers van een vergelijkbare onderneming waar men de transactiewaarde wel van kent.
Bekijk ook het webinar 'Hoe wordt de waarde van een onderneming bepaald?' (gratis en zonder registratie op Overnamemarkt te bekijken) met professor Laveren (AMS) en maak kennis met de gratis online UNIZO waarderingstool
Via de UNIZO online ondernemersacademie vind je nog meer informatie over het hoe en waarom van het waarderen van een onderneming
2.Welke financieringsmogelijkheden bestaan er bij een bedrijfsovername?
Net als bij de opstart van een nieuwe zaak, heeft u ook bij een overname de nodige financiering nodig. De meeste steunmaatregelen voor de financiering bij de opstart kunnen ook ingeroepen worden bij de overname.
Klik hier voor meer info over de financiering van een bedrijfsovername.
Op fiscaal vlak zijn er veel verschillende situaties mogelijk. Vraag hiervoor het nodige advies van een fiscaal adviseur.
3. Wat met de sociale schulden in de over te nemen zaak?
Als overnemer bent u net als andere starters onderworpen aan het sociaal statuut voor zelfstandigen.
Om te vermijden dat het sociaal verzekeringsfonds de openstaande schulden van de overlater op u zou verhalen, kan u best recente attesten vragen aan de overlater dat bewijst dat alle sociale zekerheidsbijdragen en belastingen vereffend werden.
Als overnemer moet u immers instaan voor de betalingen van de eventuele sociale schulden die de overdrager nog zou hebben op het moment van de overdracht.
Lees ook het Overnamemarkt.be artikel over de overname van een handelsfonds.
Het betreft volgende 5 attesten - aan te vragen door de overlater- maximaal één maand oud op moment overdracht:
1. Attest geen belastingschulden (op te vragen bij de ontvanger van belastingen - Artikel 442bis WIB92; (belasting federaal)
2. Attest geen BTW schulden (bij ontvanger van BTW - Artikel 93undecies WBTW)
3. Attest geen RSZ schulden m.b.t tewerkgesteld personeel (bij de RSZ - Artikel 41quinquies RSZ-wet van 27 juni 1969)
4. Attest geen openstaande sociale bijdragen als zelfstandige (bij uw sociaal verzekeringsfonds - Artikel 16ter KB nr. 38 van 27 juni 1967 sociaal statuut de zelfstandigen)
5. Attest geen openstaande belastingschulden bij de Vlaamse Belastingadministratie. Artikel 3.12.1.0.14 Vlaamse Codex Fiscaliteit (NIEUW!). (belasting Vlaamse Gewest)
4. Wat met de overname van het personeel?
Door de overname gaan ook de personeelsleden die op het moment van de overname in dienst zijn, mee over, ongeacht of het een bedrijfsoverdracht via overdracht aandelen of via overdracht handelsfonds betreft. Het kan zijn dat er in de overnameovereenkomst afspraken gemaakt zijn omtrent eventueel gedeeltelijke overname of zelfs geen overname van het personeel, maar dan moet de overlater instaan voor het ontslag van deze werknemers vóór de overname en zal die niet zomaar de overname als reden voor het ontslag mogen inroepen.
De overname van het personeel betekent ook de overname van de bestaande arbeidsovereenkomsten en de bijhorende rechten en plichten.
Dit betekent dat de werknemers onder meer de volgende rechten behouden:
- de opgebouwde anciënniteit;
- essentiële arbeidsvoorwaarden zoals loon, arbeidsuren en functieomschrijving;
- vakantie en vakantiegeld;
- eindejaarspremie.
Als overnemer bent u ook gebonden door de cao’s die de overlater vroeger heeft afgesloten. Ook de arbeidsvoorwaarden van het arbeidsreglement zal u niet zomaar kunnen wijzigen.
Voor de volledigheid verwijzen we naar de collectieve arbeidsovereenkomst nr. 32bis
5. Hoe bepalen of alle vergunningen van de over te nemen zaak in orde zijn?
De milieuvergunning
Wanneer u een zaak overneemt die een milieuvergunning nodig heeft of een melding moet doen, hoeft u niet opnieuw de hele procedure voor het verkrijgen van de milieuvergunning over te doen. De lopende vergunningen blijven geldig. U moet de overname wel melden aan de betrokken overheid die de vergunning heeft verleend. Dit kan met een standaardformulier dat beschikbaar is bij de gemeente.
Naast deze melding is het belangrijk dat u als overnemer toch voor alle zekerheid nakijkt of de bestaande milieuvergunning wel alle activiteiten dekt die het bedrijf uitoefent. Indien dat niet het geval is, laat u best nakijken of er alsnog een (aangepaste) vergunning kan aangevraagd worden en laat u best een clausule opnemen in de overname-overeenkomst ‘onder opschortende voorwaarde dat er voor deze inrichting een gepaste milieuvergunning kan worden verkregen’.
De bouwvergunning
Bij de overname van een zaak gaat u best ook na of er voor alle onderdelen (ook verharde oppervlaktes zoals parking) wel een geldige stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd. Ook de bestemming van het gebied waar de zaak ligt, controleert u best vooraf. Indien de zaak zonevreemd is, is het in elk geval sterk af te raden om die over te nemen voor verdere exploitatie.
De socio-economische vergunning
Wanneer u een winkel van minstens 400 m² verkoopoppervlakte overneemt, is het van belang na te gaan of de overlater over een socio-economische vergunning beschikt. Als de overname gepaard gaat met een uitbreiding of wijziging van de activiteiten, bijvoorbeeld door een nieuw assortiment, dan moet u wel een nieuwe aanvraag indienen bij de gemeente.
Het bodemattest
Bij elke overdracht van een grond is een bodemattest vereist. Dit moet aangevraagd worden door de overlater die het attest aan u moet overmaken. Indien het gaat om een zaak die activiteiten voert die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, moet de overdrager een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren. Een bodemattest en bodemonderzoek is niet vereist bij de overname van (enkel) aandelen van een vennootschap.
Voor meer info over het bodemattest en hoe de procedure loopt, kan u terecht bij de Openbare Afvalstoffen Maatschappij, kortweg OVAM.
6. Hoe verloopt de overname van een zaak?
De intentieverklaring bij overname
Wanneer u een geschikte zaak gevonden heeft, tekent u een intentieverklaring. Dit is de letter of intent (LOI) . Deze intentieverklaring kan kort zijn of reeds de status hebben van een uitgebreid voorlopig overnamecontract.
In deze intentieverklaring legt u de hoofdlijnen vast van de gemaakte afspraken, de eventuele (ontbindende) voorwaarden en de te volgen procedures.
In dit stadium wordt er ook onderhandeld over de (wijze van) waardebepaling van de onderneming.
Elke koper die professioneel tewerk gaat zal een due diligence of zorgvuldigheidsonderzoek laten uitvoeren, om een beter inzicht te krijgen in de onderneming en een gefundeerd oordeel te kunnen vormen over de prijs en de andere voorwaarden van de overdracht.
Komen hier onder meer aan bod: de jaarrekeningen, contracten met klanten en leveranciers, contracten met het personeel en het management, enzomeer.
Als uit dit onderzoek blijkt dat de toestand van het bedrijf overeenstemt met de beschrijvingen van de verkopers, volgt daarna het afsluiten van het contract, de zogenaamde closing. (= overdracht de van handelszaak (of de aandelen) en betaling van de overnameprijs)
Aangezien de overdracht van een handelszaak een complexe aangelegenheid is, is het aangewezen een beroep te doen op een deskundige bij het opstellen van de overeenkomst, bijvoorbeeld een advocaat of notaris.
Hoewel de wet dit niet uitdrukkelijk vereist, is het opmaken van een schriftelijk contract absoluut aangewezen. Dit vormt in de eerste plaats een goed bewijsmiddel mochten er later verrassingen opduiken. Verder biedt het de mogelijkheid de afspraken duidelijk vast te leggen. Tenslotte kan de overeenkomst geregistreerd worden waardoor het contract een vaste datum krijgt en kan het ingeroepen worden ten aanzien van derden. De registratie gebeurt op het kantoor van de Ontvanger van Registratie en Domeinen, tegen betaling van een registratierecht.
7. Wat moet zeker in het overnamecontract worden opgenomen?
Aangezien er geen wettelijke definitie is van de handelszaak, wordt er best een zo volledig mogelijke overeenkomst gemaakt waarin vastgelegd wordt wat er allemaal in de overname inbegrepen is.
Checklist van een overnamecontract handelszaak
- De handelsnaam.
- De ligging.
- De inschrijving in het handelsregister.
- De aard van de activiteiten.
- Een opsomming van de goederen die bij de overname zijn inbegrepen: best met een volledige oplijsting in bijlage bij de overeenkomst (materialen, voorraden, …).
- De prijs en de modaliteiten: hoe, waar en wanneer moet er betaald worden.
-
De toestand van de handelszaak en haar elementen:
- Zijn er bepaalde voorrechten, hypotheken, inpandgevingen, e.d.?
- Is er een huurovereenkomst en wat zijn de modaliteiten?
- Zijn er lopende leasingcontracten op bepaalde materialen?
- Informatie over de winst- en verliescijfers van de laatste jaren.
- Informatie over het personeel en de arbeidsvoorwaarden, arbeidsovereenkomsten, …
- Bevestiging dat alle sociale zekerheidsbijdragen vereffend zijn door de overlater.
- Bevestiging dat de vereiste vergunningen in orde zijn en overgedragen worden.
- Eventuele overname van de lopende verzekeringsovereenkomsten, onderhoudscontracten, e.d.
- Eventuele opname van een niet-concurrentiebeding: daarin kunnen afspraken gemaakt worden over de termijn en het gebied waarbinnen de overlater geen handelszaak mag uitbaten met dezelfde activiteiten.
- Opname van de mondelinge beloften: bijvoorbeeld het informeren over de overname aan klanten en leveranciers.
- Uiteraard de datum van definitieve overname.
- Bevoegde rechtbank bij eventuele geschillen.
8. Wat bij de overname van een winkel?
Wanneer u een handelszaak overneemt, biedt de wet u de mogelijkheid om de voorraad uit te verkopen. U mag in dat geval geen nieuwe producten aan de voorraad toevoegen. Of het commercieel zinvol is om een zaak te starten met een uitverkoop, moet in elk geval afzonderlijk afgewogen worden. Er is immers een risico dat bepaalde klanten hierdoor mogelijks afgestoten worden.
U kan bijvoorbeeld niet zomaar het voordeel van de opgebouwde klantenkaarten opzeggen. De klant heeft steeds recht op het beloofde voordeel, ook al is de klantenkaart nog niet vol. De korting moet dan berekend worden in verhouding tot de vroegere aankopen. De stopzetting van de klantenkaarten moet u tijdig aan de klant kenbaar maken (bijvoorbeeld door middel van een mededeling aan de kassa).
9.Wat met het onroerend goed van de over te nemen zaak?
Het onroerend goed waarin de over te nemen zaak wordt uitgebaat is uiteraard één van de belangrijkste elementen bij een overname.
U koopt de over te nemen zaak aan.
De eerste mogelijkheid bestaat erin dat u met de overdracht van het handelsfonds eveneens de eigendom verwerft van het bedrijfsonroerend. Deze aankoop moet worden vastgelegd in een akte voor de notaris. Meestal wordt die voorafgegaan door de onderhandse verkoopovereenkomst of ‘compromis’ Let wel, deze onderhandse verkoopovereenkomst is reeds bindend., behoduens uitdrukkelijk opgenomen bedingen zoals "onder voorbehoud van het verkrijgen van financiering". Soms wordt verkeerdelijk gedacht dat zulk "compromis" zonder meer eenzijdig kan verbroken worden.
In deze onderhandse overeenkomst of "compromis"moeten onder meer volgende bepalingen staan:
- de identiteit van de koper en de verkoper;
- een duidelijke beschrijving van het pand;
- de voorwaarden van de verkoop (onder andere de prijs);
- eventuele erfdienstbaarheden op het goed;
- het betaalde voorschot;
- het tijdstip van de betaling van de verkoopprijs;
- het ogenblik van de ingebruikname;
- de regeling van de onroerende voorheffing;
- de aangestelde notaris(sen);
- het ogenblik van het opmaken van de notariële akte.
U huurt het bedrijfsonroerend van de over te nemen zaak.
Het is ook mogelijk dat de overlater eigenaar blijft van het bedrijfsgebouw en aan u het gebouw verhuurt (met een handelshuurovereenkomst). In dat geval moet er rekening gehouden worden met de handelshuurwetgeving.
Indien de overlater zelf geen eigenaar is van het pand, maar zelf de huurder is, moet er eerst gecheckt worden of de handelshuurovereenkomst überhaupt wel kan worden overgedragen en zo ja, volgens welke regels dit mogelijk is.
10 Een vennootschap overnemen, hoe gaat dat?
Bij de overname van een vennootschap kan u ofwel de aandelen, ofwel bepaalde activa zoals het cliënteel, het bedrijfspand, het materiaal, het handelsfonds, … overnemen. Dat maakt een belangrijk verschil.
De overname van aandelen.
Juridisch kan dat perfect gebeuren via een onderhandse akte.(inschrijving in het aandelenregister) U moet daarvoor dus niet naar de notaris gaan. Toch zorgt u steeds beter voor een juridisch sluitende overeenkomst. Als overnemer zet u immers de lopende verplichtingen van de overgenomen vennootschap gewoon verder. Het is dan ook belangrijk dat er na de overname ‘geen lijken uit de kast’ vallen.
Een verkoop van aandelen is in principe fiscaal gezien neutraal. Dat wil zeggen dat de vennootschap die werd overgenomen op fiscaal vlak geen veranderingen ondergaat. Concreet heeft dat onder andere tot gevolg dat de bestaande afschrijvingen moeten worden voortgezet. De aandeelhouder die zijn aandelen verkoopt, heeft het belastingvoordeel dat hij geen belasting betaalt op de meerwaarde die hij realiseert bij de verkoop van zijn aandelen. De aandeelhouder die zijn aandelen verkoopt, krijgt de overnameprijs dus volledig netto in handen.
Bij aandelenoverdacht kunnen de activa van de overgenomen vennootschap niet in waarborg geven aan de bank ter dekking van de overnamefinanciering, tenzij aan zeer strikte voorwaarden wordt voldaan.
(Artikel 629 van het Wetboek van Vennootschappen)
U zal als overnemer naast de verpanding van de aandelen van de overgenomen vennootschap ook op zoek moeten gaan naar alternatieve zekerheden.
Bij een overdracht van aandelen bent u als overnemer ook verplicht om het bestaande personeel mee over te nemen aan de bestaande voorwaarden (zie hoger).
De overdracht van activa uit de vennootschap
De overname van het handelsfonds of de individuele activa van een vennootschap is een volledig ander verhaal. Als overnemer kiest u in principe zelf welke activa u wil overnemen. Fiscaal gezien kan de overnemer het overgenomen actiefbestanddeel opnieuw gaan afschrijven.
De aandeelhouder -verkopende partij - ontvangt in eerste instantie geen provenu van de verkoop. Het is de vennootschap die de overnameprijs ontvangt. De vennootschap zal op de gerealiseerde meerwaarde, namelijk het verschil tussen de ontvangen prijs en de boekwaarde van het verkochte actiefbestanddeel, gewone vennootschapsbelasting betalen. Die belasting kan wel in de tijd worden gespreid, op voorwaarde van herinvestering.
Als u als overnemer de aankoop van een actiefbestanddeel wil financieren, zal u hiervoor bij de bank gemakkelijker een krediet kunnen aangaan dan voor de financiering van de aankoop van aandelen. Zo kan de bank rechtstreeks waarborgen nemen op de activa die werden gefinancierd. Denk bijvoorbeeld aan een hypotheek op een overgenomen gebouw of aan een pand op het handelsfonds.
Samenvattende tabel :
Waar vind ik een over te nemen bedrijf ?
Op Overnamemarkt vindt u honderden profielen van over te nemen bedrijven.
U kan zoeken op sector, locatie, trefwoord etc.
Overnamemarkt.be biedt eveneens een rubriek "Participaties " Hierbij kan een deel van een vennootschap of een "participatie" te koop worden aangeboden aan investeerder of medewerkend vennoot.
Daarnaast bundelt Overnamemarkt ook profielen van bedrijfsvastgoed te koop of te huur.
Voor meer informatie over de werking van Overnamemarkt.be
http://www.overnamemarkt.be/nl/faq
Ontvang iedere maand nieuwe tips en advies over bedrijfsoverdracht
Guido Seghers
Manager NV Overnamemarkt
UNIZO SPIN-OFFS
Willebroekkaai 37, 1000 Brussel
Tel : 02 212 25 82
GSM: 0495 59 81 19
E-mail: guido.seghers@overnamemarkt.be
