Je eigen bedrijfsvastgoed - Appeltje voor de dorst of een blok aan het been? - Yves Huyghebaert, KMO-adviseur KBC

Bedrijfsvastgoed is onroerend goed dat door een bedrijf wordt gebruikt om in te ondernemen. Veel ondernemers beschouwen hun eigen bedrijfsgebouw als een appeltje voor de dorst bij hun pensionering. Maar is dat ook altijd zo of is dat gebouw soms eerder een blok aan het been? We vroegen het aan Yves Huyghebaert, kmo-adviseur bij KBC.

Yves en zijn collega’s ondersteunen ondernemers bij de sleutelmomenten in hun loopbaan. Bijvoorbeeld als ze een overname overwegen of als ze hun zaak willen overlaten aan de volgende generatie. “Wij helpen hen dan met alle fiscale en juridische vragen waar ze mee zitten. We zijn op dat vlak nogal atypische bankiers. We bekijken de mogelijke pistes voor hun specifieke situatie en geven objectief advies. Dat advies resulteert dus niet altijd in een bancair product.”

 

Baksteen in de maag
“We adviseren ondernemers ook als het over bedrijfsvastgoed gaat. De gemiddelde Vlaming heeft nog altijd een baksteen in de maag en bekijkt huurgeld vaak als een verloren kost. Onze lokale kantoren krijgen dagelijks vragen van ondernemers die willen investeren in vastgoed. Bij meer complexe vragen worden wij er bijgehaald. Het gaat dan over het verwerven van een eigen woning, het aankopen van bedrijfsvastgoed of de investering in onroerend goed om te verhuren.”

“Wie dat laatste overweegt kijkt nogal dikwijls naar bedrijfsvastgoed, bijvoorbeeld de aankoop van een kmo-unit als opbrengsteigendom. De huidige schaarste aan dat soort bedrijfspanden speelt daarin zeker een rol.”

Privé of vennootschap
Vorm je als zelfstandige bij de aankoop van bedrijfsvastgoed best je eenmanszaak om tot een vennootschap? Het antwoord daarop is afhankelijk van de situatie, zegt Yves. “Alleen omschakelen naar een vennootschap omwille van fiscale redenen is niet altijd de beste optie. Door de aankoop van vastgoed ziet je kostenstructuur er namelijk helemaal anders uit. Als je de aankoop van vastgoed overweegt, moet je wel zorgen voor een goede juridische structuur. Want het is niet evident om bedrijfsvastgoed dat je met de eenmanszaak hebt gekocht fiscaal vriendelijk naar een vennootschap te brengen.”

“Wij bekijken altijd het volledige plaatje en denken actief met de ondernemer mee. Ook al komt die naar ons met een concrete vraag op korte termijn, dan nog zullen we steeds de lange termijn meenemen in ons advies. Wat is bijvoorbeeld de impact van de investering op de waarde van de zaak en op de overdraagbaarheid ervan in de toekomst?”

Mijn gebouw als mijn pensioen
Nogal wat ondernemers maken zich zorgen over hun pensioen. Is het dan terecht dat ze hun bedrijfsvastgoed beschouwen als een vorm van pensioensparen? “Het is inderdaad zo dat ze dat vastgoed soms bekijken als een manier om later hun pensioen mee aan te vullen. De combinatie is natuurlijk nog beter: investeren in een bedrijfspand dat je nu zelf gebruikt en na je pensioen kan verhuren.”

“We zien wel duidelijke verschillen, zowel in generaties van ondernemers als in sectoren. Een oudere ondernemer zal er vaker actief mee bezig zijn. Jongere ondernemers denken gefaseerd en hebben op dit moment andere prioriteiten. Voor een productiebedrijf is een eigen bedrijfsgebouw onmisbaar. Bij dienstenbedrijven of in de IT-sector is het vastgoed-vraagstuk dan weer veel minder aan de orde. Zij kunnen bij wijze van spreken overal ondernemen. Een eigen bedrijfspand kan voor die bedrijven in bepaalde gevallen zelfs de overdraagbaarheid van de activiteiten in de weg zitten.”

Ook bedrijven in een groeifase zijn eerder bedachtzaam om te investeren in onroerend goed. Logisch, weet Yves. “Zo’n investering zorgt immers voor een permanente stroom van cash out. En de cash flow en liquiditeitspositie zijn cruciale sleutels om verder te kunnen groeien.

Moeilijke sectoren
“Zowel in retail als in horeca is er momenteel wel degelijk terughoudendheid om te investeren in vastgoed. Dat komt uiteraard door de economische realiteit. In die sectoren wordt dus veel meer gehuurd dan gekocht. Door de lage instap zijn er veel starters, maar die beschikken meestal niet over het vermogen om een onroerend goed aan te kopen. Bovendien is er veel verloop, waardoor er weinig appetijt is om grote investeringen te doen.”

“Bijkomend probleem: horeca is dikwijls gelegen in oude panden in het centrum van een stad of gemeente. En die zijn vaak duur, zowel in aankoop als in onderhoud. En dan is er nog de leegstand in de centrumsteden. Daar wordt het voor eigenaars stilaan problematisch om te verhuren aan een normaal rendement. Wie vandaag een opbrengsteigendom wil, koopt dus best geen winkel of café.”

Weloverwogen kopen
Overweeg je toch bedrijfsvastgoed te kopen, ga dan altijd na of de investering terugbetaalbaar is vanuit het rendement van de onderneming. “Een onroerend goed heeft immers een langere terugverdientijd dan een overnamefinanciering of financiering in een machinepark. En je kan maar één keer het rendement gebruiken: ofwel om de goodwill terug te verdienen ofwel voor de aankoop van het vastgoed.”

Ook hoe het vastgoed is gestructureerd binnen de onderneming is belangrijk bij een eventuele overname. “Het onroerend goed mag geen blok aan het been vormen bij een eventuele overdracht. Het is niet altijd evident om de volle waarde van het onroerend goed tot zijn recht te laten komen bij een latere overlating. Het rendement van de onderneming wordt dan minstens deels opgeslorpt door het terugverdienen van de goodwillwaarde. Ze vormen als het ware communicerende vaten.”

“Soms kan het bijgevolg interessant zijn om vastgoed af te scheiden van de pure exploitatievennootschap. Dat geeft flexibiliteit bij het later overlaten van de zaak. Dat is interessant in het geval een overnemer niet geïnteresseerd is in het vastgoed. In productiebedrijven is die productiecapaciteit net nodig en houdt met het vastgoed meestal ook juridisch in de onderneming zelf.”

Kmo-units
Het is niet omdat je hebt besloten om een pand te kopen, dat je er ook direct één vindt. Yves ervaart dat er een grote schaarste aan goed ontsloten bedrijfsvastgoed is. “Dat is waar ondernemers wakker van liggen. Ze vinden gewoonweg geen passend onroerend goed. Stielmannen bijvoorbeeld willen liefst een kmo-unit met een oppervlakte tot ongeveer 300m2. En dus is er een ware stormloop op elk nieuw kmo-park waar dergelijke panden aangeboden worden. Dat zorgt dan weer voor een stijging van de vierkantemeterprijs.”

“Veel ondernemers vandaag willen hun beroepsactiviteiten loskoppelen van hun privéleven. Ze willen niet meer zoals vroeger ondernemen vanuit de garage of loods in de tuin. Want dan zitten je beroepsactiviteiten ‘vast’ aan je woonplaats en dat bemoeilijkt groei of overname. Maar zo verhoogt ook weer de druk op de weinige beschikbare panden.”

“De zoekregio uitbreiden is dan een optie. Ga eens 10 kilometer verder dan je huidige locatie of kijk over de taalgrens. Daar is vaak nog meer én goedkopere ruimte te vinden. In Wallonië zijn ook nog meer pure industriezones waar activiteiten kunnen die in ons dichtbevolkte Vlaanderen nog moeilijk een plaats vinden. Al moet die locatie natuurlijk ook goed bereikbaar blijven voor hun werknemers.”

Groter bedrijfsvastgoed
Voor bedrijfsvastgoed op industrieterreinen en ambachtelijke zones zijn grotere budgetten nodig. En zelfs daar zijn er wachtlijsten, weet Yves. “Dat komt door de strengere normen voor de vestiging van bedrijven. Op historische locaties dooft de uitbatingsvergunning uit waardoor herlokalisatie naar een correct ingekleurde zone nodig is.”

“Wat ook niet helpt: in bedrijvenzones van intercommunales wil men vooral plaats geven aan de ondernemer zelf en staat men weigerachtig tegenover investeerders die één pand willen omvormen tot meerdere kmo-units. Dat zorgt ervoor dat die oudere panden moeilijker een nieuwe invulling krijgen. Al zijn er initiatieven om ook die gebouwen te ontwikkelen tot kleinere units.”

Waarde van bedrijfsvastgoed
Hoe wordt de waarde van een bedrijfspand eigenlijk vastgesteld? Yves noemt een aantal elementen die bepalend zijn. “Eerst en vooral de ligging en ontsluiting van het pand. Is er een makkelijke aan- en afvoer van grondstoffen en afgewerkte producten mogelijk. En is het vlot bereikbaar voor het personeel? Maar ook: is het gebouw futureproof. Voldoet het aan de hedendaagse eisen op vlak van energie en milieu. Bedrijfspanden met asbestdaken bijvoorbeeld vereisen een grondige sanering en renovatie.”

“Ook de mate waarin een gebouw polyvalent of moduleerbaar is, heeft impact op de waarde. Gebouwen voor voedselverwerking scoren slecht op dat vlak. Door de specifieke afwerking van wanden en vloeren is zo’n pand alleen maar bruikbaar voor een sector-genoot. Bedrijfspanden die vandaag moeilijk verkocht raken, zijn net die monofunctionele gebouwen. Die zijn moeilijk te renoveren. Ook kleine retailpanden in oude gebouwen in stadscentra doen het meestal niet goed.”

Groene toekomst
Hoe zit het eigenlijk met de duurzaamheid van ons bedrijfsvastgoed? “Duurzaamheid van bedrijfsgebouwen zal in de toekomst alleen maar belangrijker worden. Met de Green Deal wil Europa tegen 2030 de CO2-uitstoot met 55% reduceren tegenover die van 1990. Gebouwen zijn een belangrijke schakel in het Europese klimaatbeleid. En dus moeten oude bedrijfsgebouwen versneld worden gerenoveerd. Dat is nodig, want driekwart van alle gebouwen in Europa voldoet momenteel niet aan de huidige energienormen.”

“Los van dat wetgevend kader zien we een maatschappelijke evolutie, met steeds meer druk vanuit de stakeholders. Niet alleen van leveranciers en klanten, maar ook vanuit de banken. Als wij met KBC een gebouw financieren kijken we ook naar de sustainability ervan. Bij oude gebouwen wordt aan de investeerder een renovatie- of saneringsplan opgevraagd, dat meteen wordt verwerkt in de cijfers om de totale casfhlow-impact in kaart te brengen. Vandaag hanteren we nog geen uitsluitingsbeleid. De acceptatiecriteria voor onroerend goed voor externe verhuur zijn wel strenger dan gebouwen voor eigen gebruik. Dit zowel voor de financieringslooptijd als voor de eigen inbreng.”

Met welverdiend pensioen
Met het pensioen in zicht bekijkt een ondernemer dus best alle opties zowel juridisch als fiscaal. “Die ondernemer moet goed beseffen dat de vennootschap zelf niet met pensioen gaat. Als de vennootschap de eigenaar is van het onroerend goed, heeft dat belangrijke financiële en fiscale gevolgen bij verhuur. De huurinkomsten worden dan eerst binnen de vennootschap belast. Bij een dividenduitkering naar de privé volgt dan ook nog roerende voorheffing. Het feit dat het vastgoed in de vennootschap zit, is dan eerder een hinderpaal.”

“Via zakelijke rechten kunnen we een link leggen tussen het privévermogen en dat van de vennootschap. Maar zakelijke rechten zijn complexe materie en komen enkel tot hun recht als ze correct worden gebruikt. Omdat elke situatie anders is, werken we hiervoor steeds nauw samen met de accountant van de klant.”

“Zowel vruchtgebruik als recht van opstal worden vaak gebruikt. De blote eigendom kan dan privé worden aangekocht, waarbij de vennootschap tot aan de pensioendatum van de zaakvoerder het vruchtgebruik heeft of eigenaar blijft van de gebouwen. Nadien ben je privé 100% volle eigenaar en kan je het onroerend goed naar eigen keuze verhuren of verkopen. En dat is een win-win. Fiscale optimalisatie in de vennootschap op korte termijn én de garantie van een appeltje voor de dorst in het privévermogen op lange termijn.”

 

Bedrijfsvastgoed kopen of verkopen?
Op UNIZO Overnamemarkt.be vind je wellicht de juiste match
Ben je op zoek naar bedrijfsvastgoed om te kopen of te huren? Of heb je bedrijfsvastgoed in de aanbieding? Kijk dan beslist eens op  www.overnamemarkt.be , het online platform van UNIZO waar vraag en aanbod van over te nemen kmo’s en/of hun vastgoed elkaar vinden.
https://www.overnamemarkt.be/nl/bedrijfsvastgoed

Kmo-advies bij KBC

Ook de kmo-adviseurs van KBC kunnen je met kennis van zaken begeleiden bij het verwerven van vastgoed. Samen met jou zoeken ze naar de beste oplossing voor je project. Meestappen in jouw denkproces, daarmee maken ze het verschil.

Als ondernemer met een vastgoed-droom heb je vaak al een specifiek pand en een bepaalde aanpak in gedachten. En je wil natuurlijk weten hoeveel het jou per maand gaat kosten. Bij KBC kaderen ze jouw vraag altijd wat breder. Soms zetten ze ook een stap terug met enkele gerichte vragen. Zou je wel investeren in de aankoop? Zou je wel op die manier investeren? En zou je wel investeren in dat specifieke onroerend goed?

Als je beslist om een onroerend goed aan te kopen, ga je best niet over één nacht ijs. Met het advies van een KBC-expert haal je het meeste uit je investering. Ook al is het resultaat soms anders dan jij initieel voor ogen had, het is altijd afgestemd op jouw specifieke situatie.
Ook kmo-advies nodig?
 https://www.kbc.be/ondernemen/nl/product/expertadvies/kmo-advies.html

Onderschrift bij foto:

Yves Huyghebaert, kmo-adviseur bij KBC: “Wij bekijken altijd het volledige plaatje. Ook al heeft een ondernemer een concrete vraag op korte termijn, dan nog zullen we steeds de lange termijn meenemen in ons advies.”