Als gepassioneerd ondernemer wil je altijd vooruit, en daar hoort nadenken over welk bedrijfspand het allerbeste bij je zaak past natuurlijk ook bij. Zo kan het zijn dat na de afgelopen jaren te hebben gehuurd, je het tijd vindt om een pand aan te kopen, of misschien heb je wel de financiële vrijheid gecreëerd om over te gaan tot een eerste onroerende investering. Wat je situatie ook mag zijn, als je je volgende bedrijfspand wil aankopen sta je al meteen voor een belangrijke beslissing: ga je voor een privé-aankoop of doe je dit beter via de vennootschap?
Waarom investeren in vastgoed met een vennootschap?
Voor een bedrijfsleider is het uitkeren van loon aan zichzelf duur. Dat maakt dat men er voor kiest om niet meer loon uit te keren dan het minimumbedrag dat wordt vooropgesteld om alsnog in aanmerking te komen voor het verlaagde vennootschapsbelastingtarief van 20% (op de eerste schijf van 100.000 EUR). In de vennootschap kan je bijgevolg met bruto-middelen investeren en aldus op die manier een hefboom zetten op het te investeren kapitaal.
Voordelen van vastgoed kopen met vennootschap
Investeren in vastgoed via de vennootschap heeft daarnaast nog vele andere voordelen, die we hieronder voor je oplijsten:
- De aankoopkosten van een pand zijn voor de vennootschap in principe aftrekbaar. Hierbij is het wel van groot belang dat men kan aantonen dat de vennootschap ook daadwerkelijk inkomsten zal halen uit het aangekochte onroerend goed.
- Daarnaast is ook de btw aftrekbaar, waarbij het opnieuw cruciaal is dat de vennootschap het aangekochte goed zal inzetten voor diens economische activiteit. Maar ook als je het goed niet zelf zal gebruiken, kan de btw gerecupereerd worden onder bepaalde voorwaarden. Zo kunnen huurder en verhuurder samen beslissen om te (ver)huren onder btw.
- Een bedrijfspand beroepsmatig verhuren als natuurlijke persoon, betekent dat de huur ook progressief belast wordt als onroerend inkomen. Dit ligt anders als het pand aangekocht werd via de vennootschap: in dat geval worden de netto-huurinkomsten belast aan het tarief van de vennootschapsbelasting (25%).
- Aandelen kunnen worden geschonken aan een vlak tarief (0% bij een familiale onderneming en 3% als het om een schenking in rechte lijn gaat) omdat deze roerend zijn. Dit in tegenstelling tot het schenken van onroerende goederen, dat onderworpen is aan (hogere) progressieve tarieven, wat resulteert in een hogere totale schenkingskost.
Of is vastgoed privé aankopen toch beter?
Bovenstaande opsomming klinkt dan misschien wel heel aanlokkelijk, toch horen er natuurlijk ook een paar nadelen bij het aankopen van een bedrijfspand onder de vennootschap. Deze punten kunnen ervoor zorgen dat je in jouw situatie toch beter voor een privé-aankoop kiest:
- In het geval dat je later het pand verkoopt en hier winst op maakt, wordt deze winst belast in de vennootschap. In het geval van een privé-aankoop is de meerwaarde die je creëert bij een verkoop vrijgesteld van taxatie, maar dit enkel wanneer de verkoop pas na 5 jaar na aankoop plaatsvindt.
- Als bedrijfsleider het pand gebruiken als eigen woning, zorgt ervoor dat dit fiscaal wordt gezien als een voordeel van alle aard. Dit betekent dat je er naast privé-belastingen ook socialezekerheidsbijdragen op moet betalen.
- Om te garanderen dat je je gezinswoning niet verliest aan schuldeisers, kan je een verklaring van onbeslagbaarheid afleggen. Van deze bescherming kan je echter niet genieten als je gezinswoning in de vennootschap zit.
- Het aankopen van onroerende goederen onder de vennootschap zorgt ervoor dat de prijs van de aandelen stijgt, wat de complexiteit van een latere successieplanning of verkoop van de woning vergroot.
- Een laatste aandachtspunt is de taxatie van de huurinkomsten van een residentiële woning. Er is vennootschapsbelasting verschuldigd op de reële huurinkomsten van een pand dat werd aangekocht binnen de vennootschap, terwijl je als privé-persoon belast wordt op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Aangezien dit in de regel lager is dan de reële huurinkomsten, betaal je uiteindelijk dus minder belastingen.
Bovenstaand lijstje vertelt ons dus dat jouw situatie er eentje kan zijn waarbij het zinvoller is om je nieuwe bedrijfspand privé aan te kopen, bijvoorbeeld wanneer het pand je enige en eigen woning is, of wanneer je het zal verhuren aan een natuurlijk persoon die het niet zal gebruiken voor beroepsdoeleinden. Ook niet geheel onbelangrijk is natuurlijk dat je privé over voldoende middelen beschikt, en dat een aansprakelijkheidsrisico geen rol voor je speelt.
En nu?
Na het overlopen van alle voor- en nadelen van beide opties hopen we je voldoende ingelicht te hebben over waar je rekening mee moet houden bij het nemen van de beslissing om een onroerend goed privé of via de vennootschap aan te kopen. We kunnen concluderen dat het niet alleen belangrijk is om te kijken naar je huidige situatie, maar ook om met verschillende scenario’s rekening te houden die zich zowel op korte als op middellange én lange termijn kunnen voordoen.
"Heb je hierover verdere vragen of wil je een concreet dossier graag eens doorspreken ?
Dan kan je terecht bij de specialisten van Dewaele om je hierin te ondersteunen."
